住宅ローンの融資までの流れ
金融機関から住宅ローンの融資をもらうまでには、「事前審査・本審査」といったハードルをいくつも越えなければなりません。
本審査の承認を得ても、融資自体がハードルになることがあります。
そこには金融機関ならではの事情があります。
融資のハードル
金融機関があなたに住宅ローンの融資を実行するためには、あなたがこれから買おうとしている「住宅」が、あなたの物である証拠が必要です。
まだ、購入前だというのに証拠が求められます。
その一方で、不動産の売り主は、あなたから「お金」が入金されないと、物件の鍵はあなたに渡しませんし、「登記事項証明書」の所有者の変更には応じません。
そこで、双方の問題をクリアする為にも、次のことを同日同時刻に行います。
- 金融機関があなたに「住宅ローン」の融資をして、預金口座に入金する
- あなたから売り主に、その預金口座から購入代金を支払う
- 売り主があなたに住宅の鍵を渡す
- 金融機関は司法書士に、その不動産に抵当権設定を依頼する
- あなたと売り主は司法書士に、その住宅の所有権移転登記を依頼する
- 司法書士が登記所にて所有権の抹消と設定、そして抵当権設定の登記を行う
住宅ローンの融資は、基本的に1回になります。
マンションや建売住宅の場合は、売り主への支払いも1回で良いのですが、フラット35を使う場合や、注文住宅の場合など、融資のタイミングと、売り主に支払うタイミングが、どうしてもこのように揃わない場合があります。そのような時には「つなぎ融資」を利用することになります。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行までの間に、一時的に借りるローンのことです。
住宅ローンの融資確約が前提で、住宅ローンの融資が実行された時に一括で返済される短期の融資であるため一般的に抵当権は設定されません。
【利用事例】
1.融資実行日が限定されている住宅ローンの場合
融資実行日が毎月15日、25日等と限定されている住宅ローンの場合、物件の引き渡し日と融資の実行日が異なることがあります。
このような時に、数日間だけ融資を受ける利用になります。
2.注文住宅を建築の場合
注文住宅を建築する場合、「契約時」「着工時」「棟上げ時」「完成時」と分割して、建築費用の支払いを請求される場合があります。
また、土地の購入資金が必要な場合にも、土地代金と建築代金の支払い時期が分かれる場合があります。
このような時に、それぞれの支払いのための資金を「つなぎ融資」で対応することになります。
【注文住宅でつなぎ融資を使う場合の流れ】
つなぎ融資を使う場合の流れについて説明します。
- 金融機関に「住宅ローン＋つなぎ融資」の申込み・審査
- つなぎ融資で建築会社に工事着工金や中間金を支払う
- 工事完了・住宅引き渡し
- 金融機関に「住宅ローン」の本申込み・本審査
- 住宅ローンの融資金で、つなぎ融資を返済＆工事代金の決済金支払い
※つなぎ融資は、抵当権が設定されない事が多いため、金利は住宅ローンに比べて高めになっています。
つなぎ融資を使う期間は1日でも短くすることを検討しましょう。
※つなぎ融資を使わずに、住宅完成前から住宅ローンの融資をしてくれる金融機関もあるため、つなぎ融資を使うか否かは、金融機関によって異なります。
- 中村 諭(なかむら さとし)
- 住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド
千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。
