不動産の鑑定評価

原価法

対象とする不動産の再調達原価、つまり、同じ不動産をもう一度調達した場合にかかる原価を出してから、建築後の経過年数によって価値が下がった分、つまり減価修正をして差引し、建物の現在の価値を算出して試算価格(積算価格)を求める方法です。

再調達原価－減価修正＝積算価格

取引事例比較法

この手法は多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、修正、比較考量して対象不動産の試算価格(比準価格)を求めるものです。
この方法はよく似た事例を用いて比較していくのですが、その事例は他の不動産のものであるため、同じ条件にする必要があります。
そのため、事情補正とか時点補正を行い、価格を比較考量するという手法です。

収益還元法

この手法は対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで対象不動産の試算価格(収益価格)を求めるものです。

総収益－総費用＝純収益

例えば、将来に50万円の利息を期待するのであれば、仮に現在、金利が3%とした場合にいくら投資すればいいかという考え方です。
つまり、50万円÷3％＝1,666万円になるという考え方で計算する方法です。

この手法には、一期間の純利益から求める直接還元法と、連続する複数の期間の収益から求めるDCF法の2通りがあります。

不動産の価格を求める手法(試算価格)

原価法(積算価格)	取引事例比較法(比準価格)	収益還元法(収益価格)
		直接還元法	DCF法

原則3つの手法を併用した不動産の価格を求める鑑定評価

鑑定評価方式の適用に当たっては、原則として3つの手法を併用すべきであり、不動産の種類や場所の事情など3つの手法併用が困難な場合でもできるだけ考慮して鑑定するのが理想的です。

上記の3手法は併用して鑑定を行うことが理想的であり、それぞれの手法の特徴は以下の通りです。

原価法

対象不動産の再調達原価の把握、減価修正を適切に行える場合に有効。
対象が建物、建物及びその土地の場合、再調達原価と減価修正のどちらかが欠けていると、原価法は適用できません。
また、土地のみの場合でも再調達原価を適切に求めることができるときは、この手法を利用できます。

取引事例比較法

一定の地域などで、対象不動産と類似不動産の取引が行われている場合に有効。
ただし、不動産取引がきわめて少ないところで、取引される不動産がきわめて稀な不動産、例えばお寺や学校などについては、この方法は適切ではありません。

収益還元法

賃貸用不動産や事業用不動産の価格を求める場合に特に有効とされます。
取引の対象にならない不動産以外にはすべて適用されるべきもので、自宅の土地でも賃貸を想定することで適用されるものです。

また、土地の価格上昇が著しい場合には、高値の取引価格に対してその価格が適切かどうかを判断するのには有効な手法です。