「賃貸」vs「購入」どっちがおトク？［40代編］

「賃貸」vs「購入」どっちがおトク？40代編

「賃貸」を続けるべきか「購入」を検討するべきか、悩んでいる方も多いはず。そこで『「賃貸」vs「購入」どっちがおトク？』の内容を掘り下げ、「20代編」「30代編」「40代編」とそれぞれの年代ごとに紹介していきます。これまでは、「20代編」「30代編」と特集してきました。今回は40代の「賃貸」と「購入」について考えてみます。

自己資金があれば住宅はいつでも購入できます。しかし、ある程度まとまった金額を住宅ローンで借入れしようとした場合には、返済期間を考えると40代がラストチャンスとも考えられます。
子どもがいるご家庭では、中学生、高校生になり、広さや部屋数も必要な時期の場合が多いでしょう。しかし、子どもが独立し別居するのであれば、数年後にはその広さは必要なくなかもしれません。近い将来、その住宅に住む人数が変わる可能性が大きければ、取得するには中途半端な時期でもあります。ここまで賃貸で来たのであれば、購入するにしても数年先に、夫婦二人で過ごすことを前提とした住宅にする、というのも一つの選択になるでしょう。通勤・通学に便利な場所で、必要な広さを考えると、予算が合わないという場合には賃貸を続けてみることも検討してみると良いでしょう。
また、そろそろリタイア後の生活費準備も本格的に始めなくてはならない時期です。どのくらい準備しなくてはならないかは、リタイア後の住居によっても大きく異なります。計画を立てるためにも、老後は、どこで、誰と住みたいのかということを考え始めましょう。故郷に帰って実家を建て直す、利便性が良いマンション住まいが良い、子どもが成人したら二世帯住宅を建てたい、など価値観によってさまざまです。老後の住居を考えておくと、今とるべき行動や準備も見えてくるでしょう。

では、40代で購入した場合と、ずっと賃貸の場合の今後45年間、住宅にかかる費用を比較してみましょう。

住宅にかかる費用の累計

上記前提での試算では、今後45年間の住居費は購入した場合で約7,100万円、賃貸の場合は約7,200万円となり、ほぼ同じ結果となりました。20代、30代、40代と賃貸と購入の比較を見てきましたが、購入が遅くなるほど、賃貸と購入の場合での金額差は小さくなっていきます。
これは、生涯の住宅費は、購入までの賃料＋購入費用（維持費含む）と考えるためです。購入後の費用は、何年維持費がかかるかの違いはあるものの、何歳で購入しても大きな金額差にはなりません。最も影響があるのは購入までの賃料の累計となります。理論的には、賃料の累計が少ないほど、生涯にかかる住宅費も少なくすむはずです。そのため、購入が遅いと、大きな差にはならず、逆に50代、60代になってからの購入だと、賃貸を続けるよりも総額が多くなることもあるでしょう。

前述したとおり、この時期の住宅は、一番広さが必要な時期でしょう。そのため、購入する場合には予算が大きくなりがちです。また、年収も高くなっているので、35年返済など返済期間を長くすることで多額の借入れも可能です。そのため、高額の物件でも購入できてしまいます。しかし、実際に返済できる期間（リタイアまで）は20年以下の方が多いはず。老後の生活資金に支障がないよう、将来設計もおこなったうえで予算を決めることが重要です。
中学生や高校生の子どもがいる家庭では、今後数年間にいくら必要になるかを見極めることも重要。教育資金として必要な金額は頭金として使わず、手元に残しておきましょう。老後に支障がない借入額であれば、教育費がかかる間の家計を楽にするために、返済期間はあえて長めにして、毎月返済額を少なくしておくと安心です。その分、教育費のピークが終了したら、積極的に繰上げ返済してリタイア前に完済できるようにしましょう。

ずっと賃貸を続けていくのであれば、リタイア後の賃料がどのくらいになるのか、具体的に算出してみましょう。準備期間がだんだん短くなっていきますので、その分はしっかり貯蓄をしておかないとなりません。50代やリタイア後に住宅取得したいが、それまでは賃貸を続けるという場合には、借入れできる額は少なくなりますので、自己資金を多くしておくことが課題となります。いずれの場合でも、将来の住宅費をしっかり考えて、それに向けての貯蓄が必要ということです。

40代は家計上は一番苦しい時期かもしれません。教育費がかかるようになり、加えて本格的に老後の資金準備の開始も必要になるからです。このような状況下で住宅費にどのくらい使うかは、購入する場合でも、賃貸を続ける場合でも共通して、非常に重要なことになります。老後まで見通した資金計画・貯蓄計画を一度、しっかり立て直してみましょう。

40代の「賃貸」と「購入」についてシミュレーションしてみましたがいかがでしょうか？「賃貸」と「購入」あなたはどちらが「おトク」だと思いましたか？