無理なく住宅ローンを組むポイント

　老後破産という言葉があります。老後に生活資金が底をついてしまう要因は人それぞれですが、そのひとつに、身の丈以上の住宅ローンを抱えてしまう事もあるようです。
老後の生活に支障をきたさない為に、無理なく住宅ローンを返済していくには、最初が肝心です。
住宅ローンは「借金」ですから、ご利用前にしっかりと計画を立てましょう。

年収を基準に考える問題

住宅ローンについて考えるときに、自分の年収を基準に考える方が多くいますが、年収から住宅ローンを考えるのは、銀行からいくら借りられるのかといった、融資の上限を知りたい時に限るべきです。
年収から算出する住宅ローンは「借りられる額」であって、「無理なく返済できる額」ではありません。

借りられる額の試算

年収600万円の人が金融機関から住宅ローンとして借りられる額を次の条件で試算します。

• 融資期間35年
• 返済負担率35％(※)
• 審査金利3.50％(※)

　→【住宅ローン金額：4234万円】
　　計算式：600万円×35％÷12か月÷係数(4133)×100万円

上記の試算では年収600万円の方が、住宅ローンを申し込む時点で借金が無ければ、年収の7倍まで借りる事ができそうです。
ただし、ここで算出したのは「融資額」という大枠です。返済月額は審査金利は用いない為に異なります。
返済月額の計算には、あなたが金融機関と契約した金利(適用金利)を使います。

実際の返済額

• 住宅ローン金額：4200万円
• 金利：2.0％(固定金利の2.0％で契約した場合)
• 借入期間：35年

　→【毎月の返済額：13万9130円、返済負担率27.83％】

実際の適用金利で算出した結果、4200万円のローンを抱えた場合、毎月の返済額は約14万円となります。
年収600万円のご家庭にとって、月々14万円の返済は「無理のない住宅ローン」と言えるでしょうか？
年収を基準にして住宅ローンを借りてしまうと、「借り過ぎ」となってしまう傾向が強くあります。

返済比率から考える問題

金融機関から借りられる「融資上限額」で借りてしまっては、さすがに借り過ぎと考える場合には、年収に対する返済比率を下げて考えることもあります。
返済負担率を年収の25％以下に抑えた場合を考えてみます。

年収600万円の人が返済負担率を25％以下に抑えた場合の試算

• 融資期間35年
• 返済比率25％(※)
• 審査金利3.50％(※)

　→【住宅ローン金額：3024万円】
　　計算式：600万円×25％÷12か月÷係数(4133)×100万円

返済月額の計算には、あなたが金融機関と契約した金利(適用金利)を使います。

実際の返済額

• 住宅ローン金額：3000万円
• 金利：2.0％(固定金利とする)
• 借入期間：35年

　→【毎月の返済額：9万9378円、返済負担率19.88％】

年収600万円のご家庭にとって、月々の住宅ローン返済額の10万円は多い額でしょうか？
それともゆとりある返済額でしょうか？
同じ年収、同じ年齢、同じ会社の同期は、家族構成も同じですか？趣味も同じですか？
子供の教育方針も同じですか？
年収は同じでも、ライフスタイルが異なれば、家に使える額は異なって当然です。
年収だけを基準にして、住宅ローンを考えるのは止めましょう。

年収を基準に考えてはダメ！

「無理のない住宅ローン」とは無理のない返済計画がすべてです。ポイントは「返済」というお金の出口です。
あなたの家計のお金の流れを考えた時に、「収入(年収)」は家計のお金の入り口です。
家計の出口、つまり、「支出」の中身を考えてみましょう。

あなたは居住費にいくら使えますか？

書き出してみましょう。

住居費　　　［　　　　　　円］/ 月

内訳
○ 住宅ローン返済額	［　　　円］/ 月
○ 管理費・修繕積立金	［　　　円］/ 月
○ 固定資産税・都市計画税	［　　　円］/ 月
○ 駐車場代	［　　　円］/ 月

この「住宅ローン返済」に使える、月額を基準に考えたローンが「無理のないローン」を組むポイントです。

※審査金利とは、金融機関が住宅ローン審査の際に使う金利であって、あなたが実際に返済する金利ではありません。金融機関によって利率は異なります。 ※返済負担率とは、年収に対する総返済額をいいます。(住宅ローン以外の借金の返済も含みます) ※係数
ここに入る「係数」は、あなたが借りる住宅ローンの「期間」と「金利」から下記の表の中から該当数字を当てはめます。
「無理のない住宅ローン金額」を計算するにあたっては、金利上昇リスクの無い「固定金利」を基本に考えます。

【係数】

	15年	20年	25年	30年	35年
1.00%	5985	4599	3769	3216	2823
1.50%	6207	4825	3999	3451	3062
2.00%	6435	5059	4239	3696	3313
2.50%	6668	5299	4486	3951	3575
3.00%	6906	5546	4742	4216	3849
3.50%	7149	5800	5006	4490	4133