「大規模」vs「小・中規模」マンションどっちがおトク? 【OCN不動産】

「大規模」vs「小・中規模」マンションどっちがおトク?

「大規模」vs「小・中規模」マンションどっちがおトク?

ひとくちにマンションといっても、その住み心地や使い勝手は千差万別です。もちろん立地や間取り、構造、設備、築年数などによる違いもありますが、今回は大規模マンションと小・中規模マンションとでどう違うのか、それぞれの特徴をみていきましょう。

規模によるマンションのタイプは?

総戸数による分類に明確な定義はなく、一般的には総戸数が100戸以上のマンションを「大規模マンション」とすることが多いようです。ただし、150戸以上、200戸以上、あるいは300戸以上のものを「大規模マンション」とする考えかたもあります。首都圏を中心に総戸数が1,000戸を超えるマンションもいくつか供給され、複数棟構成により2,000戸を超える「超高層大規模マンション」も生まれています。

一方、総戸数50〜60戸以下のマンションは「小規模マンション」と呼ばれ、「小規模」と「大規模」の中間的な存在が「中規模マンション」です。

大規模マンションは共用施設が充実

大規模マンションではそのスケールメリットを生かして、共用施設が充実する傾向にあります。ロビーラウンジや展望室、フィットネスジム、温水プール、入浴施設、ゲストルーム、キッズルーム、シアタールーム、カフェなど、それぞれのマンションによって居住者のための施設が用意されています。中には居住者同士の「クラブ活動」のための設備が整えられている例もあるようです。また、広い敷地を生かして居住者向けの緑地帯や小公園などが作られたり、建物内にクリニックやコンビニエンスストアが開設されたりするケースもあります。

さらに、クリーニングや宅配便の取り次ぎなど日常生活の支援をしてくれるフロントサービスや、24時間の有人管理、専任の警備員による巡回など、ソフト面でのサポートも考えられています。

これに対して小・中規模マンションでは共用施設が集会室など必要最小限のものにとどまることも多いほか、とくに小規模の場合には管理員が常駐せず、他のマンションとの掛け持ちで巡回するだけといったケースもみられます。

無駄な共用施設には要注意

どんなに立派な大規模マンションの共用施設も、それが使われなければ意味がありません。入居開始後の数か月で誰も使わなくなったにもかかわらず、維持費用だけがかかり続けるような共用施設もあるため、それが本当に必要なものなのかどうかを見極めることも大切です。ほんの一部の人しか使わない施設でも、その維持費用はすべての区分所有者から集められる管理費によって負担することになるのです。

また、エントランスやフロント回りの過剰な演出や照明などによって多額の経費がかかる場合もあるので注意が必要です。逆にエレベーターが世帯数に対して十分確保されているかなど、必要不可欠な設備の不足にも注意しなければなりません。

それに比べて小・中規模マンションは無駄な共用施設が作られるケースは少なく、入居後の費用負担の面では安心だともいえるでしょう。

セキュリティや管理の違いは?

大規模マンションでは24時間の有人管理や多数の防犯カメラなど、セキュリティ面ではしっかりしているように感じられますが、敷地が広いぶん死角も多く、管理員の注意が十分に払われなかったり居住者同士の関係が希薄になりがちだったりするマイナス面もあります。

小・中規模マンションでは居住者同士がお互いに顔見知りになることで、不審者が侵入したときに見つけやすいことや、敷地内で遊ぶ子どもたちにも目が行き届きやすいといったメリットもあるでしょう。

また、マンション生活のうえで重要となる管理組合の運営において、大規模マンションでは居住者同士の意見がまとまりにくかったり、一人ひとりの参加意識が弱かったりして、なかなか難しいケースも多いようです。

これに対して小・中規模マンションでは、世帯数が少ないぶん居住者同士のコミュニティが作りやすく仲間意識も強くなりやすいでしょう。全員の意見は比較的まとまりやすく、何か問題が生じたときの対応が的確にできることも期待できます。管理組合の理事など、役員の担当機会が多くなりがちな面をメリットと考えるのかデメリットと考えるのかは、それぞれの個人次第です。

立地や環境に優れる小・中規模マンション

小・中規模マンションは都心部や主要駅の近くに建てられたり、閑静な低層住宅地に建てられたりするケースも多く、利便性重視、または周辺環境重視で選ぶときには有利です。周りの街並みに溶け込んで、落ち着いた雰囲気のマンションもあるでしょう。

ただし、駅前商業地などの狭い敷地に建てられた小・中規模マンションでは、隣にどんな建物が造られるか分からず、日照条件などが大きく変わる場合もあるので注意が必要です。

一方、大規模マンションの広大な敷地はなかなか確保しにくいものです。駅前の再開発などによるマンションの例もありますが、一般的には倉庫や工場などの跡地に建てられるケースが少なくありません。

大規模マンションの敷地内は緑化や空地確保によって環境が整えられていても、敷地から一歩外に出ると回りは工場が多かったりトラックの往来が激しかったりすることもあるようです。日常生活に必要な商業施設などがすぐ近くにない場合も考えられます。

一般的にみれば小・中規模マンションはその立地や周辺環境に長所があり、大規模マンションは建物そのものに長所があるともいえるでしょう。階数の違いも含め、豊富な間取りのバリエーションで選択肢が多いことも大規模マンションの特徴です。

「大規模」vs「小・中規模」メリットとデメリットは?

  • 大規模マンション
    •  メリット
    • ・ 共用施設が充実
    • ・ フロントサービスや24時間有人管理など人的サポートの充実
    • ・ マンションそのものに特徴のあるケースが多い
    • ・ 間取りのバリエーションや階数の違いにより選択肢は多い
    • ・ 緑化などによって敷地内の環境は整備されやすい

     

    • × デメリット
    • ・ 無用な共用施設や過剰な設備で負担増となる場合もある
    • ・ 居住者同士の関係は希薄になりがち
    • ・ 敷地内の死角が多い場合もある
    • ・ 工場跡地のマンションなどでは、周辺環境や利便性に難があるケースも
    • ・ 通勤時間帯などにエレベーターが足りないこともある
  • 小・中規模マンション
    •  メリット
    • ・ 無駄な設備への負担が生じるケースは少ない
    • ・ 子どもたちへ目が行き届きやすい
    • ・ 居住者同士のコミュニティが作りやすい
    • ・ 管理組合の運営は比較的スムーズ
    • ・ 立地や周辺環境に優れた物件も多い

     

    • × デメリット
    • ・ 共用施設は必要最小限にとどまる
    • ・ 管理員が常駐しないケースもある
    • ・ 敷地いっぱいに建てられたマンションでは隣地の建物による影響を受ける場合もある
    • ・ 間取りプランが画一的で選択肢に乏しいこともある
    • ・ 一部の人の管理費滞納などによって受ける影響が大きくなりがち

いかがでしょうか?「大規模」と「小・中規模」マンションあなたならどちらを選びますか?

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平野 雅之(不動産コンサルタント)
平野 雅之(不動産コンサルタント)

個人向け相談業務などを取り扱う不動産コンサルタント会社「リックスブレイン」代表。20年余りにわたり、東京都や神奈川県を中心に不動産媒介業務(売買)に携わる。取引実務に精通する専門家の立場から「現実に即した実践的な情報」を、消費者に分かりやすく解説している。

■近著
絶対に失敗しない! はじめての「マイホーム」(大和出版)

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