住宅ローン金利「変動」vs「固定」どっちがおトク? 【OCN不動産】

住宅ローン金利「変動」vs「固定」どっちがおトク?

住宅ローン金利「変動」vs「固定」どっちがおトク?

金融機関などから住宅ローンを借りれば、その元金だけでなくあらかじめ定められた方式による金利を加えて返済しなければなりません。金利方式には大きく分けて「変動金利型」と「固定金利型」とがあり、それぞれの特徴をあらかじめよく理解しておくことが必要です。なお、民間の住宅ローン商品には変動金利型の一種で、借入れ当初の一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」もあります。

変動金利と固定金利のキホン

変動金利の場合は原則として年2回、適用金利が見直されます。経済環境の変化によって金利が上昇していけば、それに応じて毎月の返済額も増えることになります。ただし、変動金利における毎月の返済額の改定は5年に一度となっています。

変動金利は固定金利よりも低く設定されているため、これからも低金利状態が長く続くのなら、そのメリットを享受できる場合もあります。

それに対して、固定金利は借入れ期間中ずっと適用金利が同じで、毎月の返済額も変わることがありません。金利水準が低いときに固定金利で借りておけば、その後の社会情勢でどんなに金利が上昇しても、家計が圧迫される心配をしなくてすみます。

変動金利のリスクを知っておこう

変動金利における毎月の返済額は5年に一度見直され、金利が上昇しても返済額の上昇は最大でそれまでの1.25倍に抑えられます。しかし、実際に適用される金利自体は毎年2回(原則として4月と10月)見直されるうえ、その適用金利には上限の設定がありません。

そのため返済額の上昇分(1.25倍)以上に適用金利が上昇すれば、返済しても元金がまったく減らないばかりか、逆に借入れ残高が増えてしまうという、いわゆる「未払い利息」の発生リスクがあることも理解しておきたいところです。

また未払い利息は避けられても、もし仮に返済額が5年ごとに1.25倍ずつアップしていくとすれば、30年返済の場合における26年目から30年目までの返済額は当初の3倍強に膨れ上がります。

現在の民間金融機関での店頭表示金利は変動型が2.475%で、優遇措置を受けられれば1.2%前後で借りられるケースもあります。ところが、金利算定方式が異なるので単純な比較はできないものの、かつては変動金利が8%台だった時期もあるのです。今後も十数年のうちには4%台や5%台まで上昇する可能性の高いことが以前から指摘されています。

「変動金利」vs「固定金利」どっちを選ぶべき?

  • 変動金利
    • ・ 短期間のうちに住宅ローンの完済ができそうな人
    • ・ 経済情勢の変化や金利の動向にいつも気を配ることのできる人
    • ・ 将来の収入増が見込め、返済額の上昇にも対応できる人
    • ・ 毎月の生活資金に余裕があり、金利上昇時には繰上げ返済などによるリスク低減を図れる人
    • ・ 金利の大幅上昇がありそうなときには、事前に借換えや返済方式の変更など、すばやく対処できる人
  • 固定金利
    • ・ 毎月の返済額が安定していることを重視する人
    • ・ 借入れた後の経済情勢や金利動向などを常にチェックし続けることが苦手な人
    • ・ 現在の超低金利状態が、これから先あまり長くは続かないと思う人
    • ・ 返済額のアップに対する備えが十分にできない人
    • ・ 将来の収入増があまり見込めない人

ここ数年、超低金利の状態が続き、年2回の変動金利見直しも実際には「据え置き」が多くなっています。金利先高観も薄れているため、最近は変動金利を選ぶ人の割合が増えているようです。

変動金利を選ぶ人の割合(国土交通省調べ)

しかし、いまの超低金利状態がこれからもずっと続くとは考えにくいものです。現在は超低金利水準だからこそ、かえって変動金利の「上昇リスク」が高まっているといえるかもしれません。それでも、変動金利の低金利メリットは捨て難いところ。両方のメリットを生かし、さらにそのリスクを分散できるように、変動金利と固定金利の住宅ローンをうまく組み合わせることも一つの方法です。

いかがでしょうか?「変動金利」と「固定金利」あなたならどちらを選びますか?

どちらの方がよりおトクか、実際に調べてみよう
  • 住宅ローンの選び方
平野 雅之(不動産コンサルタント)
平野 雅之(不動産コンサルタント)

個人向け相談業務などを取り扱う不動産コンサルタント会社「リックスブレイン」代表。20年余りにわたり、東京都や神奈川県を中心に不動産媒介業務(売買)に携わる。取引実務に精通する専門家の立場から「現実に即した実践的な情報」を、消費者に分かりやすく解説している。

■近著
絶対に失敗しない! はじめての「マイホーム」(大和出版)

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