契約するときの注意点

契約は納得してから結びましょう。重要事項説明書の説明を受けて疑問点を質問。
家賃の金額や支払い方法だけでなく、将来、変わるかもしれないことや禁止事項を確認することが必要です。

重要事項説明書と契約書はきちんとチェック

契約のとき、宅地建物取引士（宅建士）の資格を持った人から重要事項説明書の説明受けることが法律で決められています。

重要事項説明書は、物件概要や契約内容を詳しく記載した重要な書類で、宅建士により記名と押印が義務付けられています。そのとき、宅地建物取引士証を明示することが義務付けられています。重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、その場で質問してください。

署名と押印は、最終的に納得してから。契約を結んでからでは、遅いことがあります。

※定期借家契約（更新のない賃貸借契約）の場合、ここで必ず説明があります。定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、互いに合意すれば再契約できますので、十分に説明を聞いてください。

家賃の金額・支払い方法と敷金・礼金の額

契約書を読むとき、最初に家賃の金額と支払い方法を確認しましょう。一般的には翌月分の家賃と管理費の合計金額を、当月末頃に所定の銀行口座に振り込むことになっています。銀行口座に振り込む手数料は、入居者が負担するのが一般的です。念のため、敷金・礼金の額も確認しておきましょう。

家賃の値上げについて

一般的な契約書では、家賃の値上げに関する条文があります。多い例は、「契約を2年ごとに更新する際に、近隣の建物の賃料と比較して賃料の増額が相当と認められるときは、賃料を値上げする」というものです。

ほかに「契約を2年ごとに更新する際に賃料を5％値上げする」など、一定の率で自動的に値上げするという場合もあります。注意してください。ただし、通常の賃貸借契約では、賃料の値上げに関して、入居者に著しく不利なものは無効とされることがあります。

更新料

契約を更新する際の費用について、契約書に書かれています。こちらも金額を含め、チェックしてください。

同居人の追加ができるか

結婚を予定しているが、入居当初は1人で住むという場合、契約後に入居者数が増えることになります。契約書では「同居人の変更や増加は事前に家主に通知しなければならない」と書かれていることが多いため確認しましょう。

禁止事項

生活する際のルールも、契約書または付属する書類に書かれています。ペット飼育の禁止、ピアノ禁止、深夜の騒音の禁止など、きちんと確認して、ルールを守るようにしてください。無理なものがあれば、契約を結ぶ前に相談しましょう。

電気・ガス・水道の状態

重要事項説明を受けるときに、電気・ガス・水道の状態も入居者に説明されます。それらの設備が入居と同時に使用可能かどうかを、よく確かめておいてください。電気・ガス・水道の設備はあっても、使用停止になっているケースがあります。

設備について

エアコンや照明器具、ガスコンロ、湯沸し器などの設備機器（造作といいます）の設置状況も確認しておきましょう。必要なものが設置されていない場合は、入居者が自ら設置しなければならないことになります。契約書に自分で取り付けたものを「退去時に取り外す」といった特約がある場合は、必ず従う必要があります。

修繕費を誰が負担するか

軽微なものでは電球の取り換えから、大きなものでは、ガス給湯機やエアコン、水道管などがあります。入居後に修繕費用の負担をめぐってトラブルにならないよう納得できるまで署名・押印はしないでください。

契約期間の始まる日

契約期間とは、入居者がその物件に入居する予定日から、契約が終了するまでの期間です。たとえ入居者の都合で入居が遅れたとしても、家賃は契約期間の始まる日から発生してしまいます。家賃を無駄にしないためにも、契約期間の始まる日は、自分が確実に入居できる日にしましょう。

契約の解除

入居者が契約に違反したことを理由に、家主が契約を打切ることを「契約の解除」といいます。家賃滞納が長期間続いたり、入居者が著しく他の入居者に迷惑をかけ続けた場合には、家主は契約を解除することができます。契約書には、この点が書かれているので、よくチェックしてください。

中途解約の方法

契約期間の途中で、契約の打切りを申し入れることを「中途解約」といいます。期間を定めた賃貸借契約の場合は、特約がないと原則として中途解約はできません。一般的な契約書では「入居者が中途解約しようとするときは、退去日の1ヵ月以上前に、家主に通知しなければならない」などといった特約のあるものが多いようですが、念のために確認しましょう。逆に「家主が中途解約しようとするときは、正当事由が必要」とされています。